Ein Grundstück kann gemäß § 1191 BGB in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist; also mit einer sog. Grundschuld.
Die Grundschuld stellt ein beliebtes Mittel zur Absicherung von Darlehen dar, ist sie doch – im Gegensatz zur streng akzessorischen Hypothek – von der sie absichernden Forderung unabhängig.
Zu differenzieren ist in diesem Kontext zwischen zwei Arten der Grundschuld; der Brief- und Buchgrundschuld nach §§ 1192 Abs. 1, § 1116 Abs. 1, Abs. 2 BGB.
Der Gesetzgeber geht grundsätzlich von einer Briefgrundschuld aus; hierbei wird zusätzlich zum Eintrag in Abteilung III des Grundbuches vom Grundbuchamt ein physischer Grundschuldbrief ausgestellt.
Soll demgegenüber die Erteilung des Grundschuldbriefes ausgeschlossen werden, ist dies im Grundbuch in Abteilung III entsprechend einzutragen; man spricht insoweit von der Buchgrundschuld.
Die Ausschließung kann dabei auch nachträglich erfolgen, gleichsam wie die einmal erfolgte Ausschließung der Erteilung des Briefes auch wieder aufgehoben werden kann.
Unterschiede zwischen den beiden Arten ergeben sich im Rahmen der Übertragung.
Bei der Übertragung einer Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger reicht nach §§ 1192 Abs. 1, 1117 Abs. 1, 873 BGB auf dinglicher Ebene die Einigung über die Rechtsänderung und Übergabe des Grundschuldbriefes aus. Demzufolge muss der im Grundbuch verzeichnete „Erstgläubiger“ der Grundschuld nicht der tatsächliche Inhaber des Rechtes sein; die Stellung des Gläubigers kann sich quasi außerhalb des Grundbuches geändert haben.
Bei der Buchgrundschuld ist demgegenüber neben der obligatorischen Einigung auch die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.
Wegen der nicht erforderlichen Grundbuchänderung scheint sich nun die Briefgrundschuld als Wahl der Mittel zu erweisen.
Dem stehen allerdings durchaus Bedenken entgegen.
Zeit- und kostenintensiv erweisen sich nämlich diejenigen Fallgestaltungen, in welchen der Grundschuldbrief nicht mehr aufzufinden ist. Eine Löschung der Grundschuld ist dann zunächst einmal nicht möglich.
Vielmehr muss ein sogenanntes „Aufgebotsverfahren“, für das die Regelungen und Verfahrensvorschriften der §§ 433 bis 484 FamFG gelten, durchgeführt werden. Zuständig für das Aufgebot ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das betroffene Grundstück belegen ist. Die Dauer des Verfahrens wird sich üblicherweise zwischen sechs und neun Monaten bewegen. Mit anderen Worten, stellt der Verlust eines Grundschuldbriefes für den Fall eines Verkaufsvorganges von Grundbesitz einen durchaus nicht zu vernachlässigenden Topos dar, sodass aus unserer Sicht einer Buchgrundschuld der Vorzug gegeben werden sollte.
