Bei der Frage, der Absicherung von Forderungen aus dem Mietvertragsverhältnis referenzieren wir in unserer Beratungspraxis u.a. auf die Stellung einer Mietkaution und überdies – zumindest bei Konzerngesellschaften – zusätzlich einer sog. „harten“ Patronatserklärung.
Den Gegenstand umfänglicher Erörterungen bildet auch das Vermieterpfandrecht, wonach der Vermieter für seine Forderungen ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, soweit sie nicht dem Pfändungsausschluss unterworfen sind, besitzt. Ausgebildet als besitzloses Pfandrecht werden nicht nur Forderungen auf die Zahlung von Mietzinsen, sondern u.a. auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, Mietausfallforderungen oder Schadensersatzansprüche abgesichert.
Das Vermieterpfandrecht setzt dabei die Einbringung einer Sache mit dem Wissen und dem Willen des Mieters vor oder während des Bestehens des Mietverhältnisses zu einem nicht nur vorübergehenden Zweck in Ausübung des mietvertraglichen Gebrauchsrechts in den durch das Mietverhältnis vermittelten Machtbereich des Vermieters voraus.
In der Praxis kommt es indes zumeist nicht zu einer „zügigen“ Befriedigung des Vermieters.
Die Verwertung des Pfandgegenstandes erfolgt im Regelfall durch dessen Verkauf, im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung. Allerdings muss der Vermieter in den Besitz des Pfandobjektes gelangt sein, was dann mit Schwierigkeiten verbunden ist, wenn der Mieter das Pfandobjekt nicht freiwillig herausgibt. Vertragliche Regelungen, nach denen der Vermieter die Mietsache betreten darf, um das Pfandrecht auszuüben, sind unwirksam. Ebenso unwirksam ist gem. § 1229 BGB eine vor dem Eintritt der Verkaufsberechtigung getroffene Vereinbarung, nach welcher dem Vermieter, falls er nicht oder nicht rechtzeitig befriedigt wird, das Eigentum an der Sache zufallen oder übertragen werden soll.
Weitaus problematischer ist indes, dass sich das Pfandrecht nur an den im Eigentum des Mieters stehenden Sachen erstreckt. Rekurriert der Vermieter auf selbiges, kommt es nicht selten vor, dass der Mieter behauptet, die Sache befinde sich im Eigentum eines Dritten.
Den Vermieter trifft in diesem Fall die Beweislast für das Eigentum des Mieters; die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB greift nicht Platz. Lediglich gem. § 1362 Abs.1 S.1 BGB wird zugunsten der Gläubiger des Mannes und der Gläubiger der Frau vermutet, dass die im Besitz eines Ehegatten oder beider Ehegatten befindlichen beweglichen Sachen dem Schuldner gehören. Bestimmungen im Mietvertrag, mit denen der Mieter erklärt, dass alle oder bestimmte eingebrachte Sachen in seinem Eigentum stehen, sind, wenn sie formularvertraglich erfolgen, bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 309 Nr.12 BGB und bei der Geschäftsraummiete gem. § 307 BGB unwirksam.
