Ausweislich Art. 1571 codice civile (c.c.) ist im Rahmen eines Mietvertrages eine Vertragspartei dazu verpflichtet, der anderen entgeltlich die Nutzung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache zu verschaffen. Wie sich aus Art. 1 Nr. 4 des Gesetzes Nr. 431/1998 ergibt, ist für den rechtswirksamen Abschluss eines derartigen Mietvertrages die Schriftform erforderlich.
Vorbehaltlich anderen Vorschriften darf die Mietdauer nach Art 1573 c.c. dreißig Jahre nicht überschreiten. Solche sind durch den italienischen Gesetzgeber für Wohnraummietvertragsverhältnisse statuiert worden.
Gemäß Art. 1 des Gesetzes Nr. 392/1978 darf die Dauer eines Mietvertrags über eine städtische Immobilie zu Wohnzwecken nicht weniger als vier Jahre betragen. Haben die Parteien eine kürzere Dauer festgelegt oder einen unbefristeten Mietvertrag vereinbart, so gilt die Dauer als mit vier Jahren vereinbart. Dies gilt nur dann nicht, wenn es sich um einen Vertrag zur Deckung eines vorübergehenden Wohnbedarfs handelt.
Soweit keine der Parteien der anderen mindestens sechs Monate vor Ablauf der Vereinbarung per Einschreiben mitteilt, dass sie nicht beabsichtigt, die Vereinbarung zu verlängern, kommt es automatisch zu einer Verlängerung um einen Zeitraum von vier Jahren, wie sich aus Artikel 3 ergibt. Allerdings kann dem Mieter gemäß Artikel 4 vertraglich die Möglichkeit eingeräumt werden, jederzeit vom Vertrag zurückzutreten, indem er dies dem Vermieter mindestens sechs Monate vor dem Datum, an dem der Rücktritt wirksam werden soll, per Einschreiben mitteilt.
Der Mieter kann sich daher spätestens, so keine gesonderte Vereinbarung besteht, nach vier Jahren von dem Vertragsverhältnis lösen.
Anders sieht dies für den Vermieter aus.
Wie sich aus Artikel 2 des Gesetzes Nr. 431/1998 ergibt, tritt die Verlängerung um vier Jahre ein, wenn sich der Vermieter nicht auf die in Art. 3 Nr. 1 a-f normierten Fallgestaltungen zurückgreifen kann. Diese beziehen sich beispielsweise auf einen Eigenbedarf (Wohn-, Geschäfts-, Gewerbe- oder Berufszwecken) des Vermieters; auf einen vollständigen Umbau des Gesamtgebäudes; auf eine Verkaufsabsicht des Vermieters – sofern er keine andere Immobilie zu Wohnzwecken besitzt als diejenige, die er als seine eigene Wohnung nutzen kann – wobei dem Mieter allerdings ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Gleichsam lösen kann sich der Vermieter, wenn dem Mieter eine freie und geeignete Wohnung in derselben Gemeinde zur Verfügung steht oder aber der Mieter die Wohnung ohne triftigen Grund nicht ununterbrochen bewohnt.
Eigentümer von Immobilien in Italien sollten sich daher vor Abschluss von Wohnraummietverträgen bewusst sein, dass sie – abseits vorstehender oder aber außerordentlicher Gründe – für einen Zeitraum von acht Jahren gebunden sein können.
