Der Erwerb von Immobiliareigentum in Deutschland setzt bekanntermaßen neben der Auflassung nach § 925 BGB zusätzlich die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch gemäß § 873 BGB voraus.
Zur Absicherung des Erwerbers nach Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes wird gemeinhin eine Vormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen und führt insoweit zu der Unwirksamkeit einer späteren Verfügung über das Grundstück als selbige den Anspruch des Erwerbers vereiteln oder beeinträchtigen würde.
Die italienische Rechtsordnung kennt das Abstraktionsprinzip nicht.
Hier geht das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand gemäß § 1376 Codice Civile (c.c.) bereits mit Abschluss des Kaufvertrages im Moment der Einigung auf den Käufer über.
Mit Ausnahme einzelner Provinzen (z.B. in Bozen) gibt es in Italien keine Grundbücher. Kaufverträge werden bei dem sogenannten Immobilienregister eingetragen, wobei die Eintragung zwar gemäß Art. 2643 Nr. 1 c.c. obligatorisch ist, ihr aber nur deklaratorische Wirkung zukommt. Demzufolge kann ein Eigentumserwerb Dritten, deren Recht bereits eingetragen ist, gemäß Art. 2644 c.c. nicht entgegengehalten werden, was daher per se einen gutgläubigen Erwerb von Grundbesitz durch Dritte ermöglicht.
In Italien ist, wie wir bereits an anderer Stelle dargelegt hatten, der Abschluss eines (formfreien) Vorvertrages absolut üblich.
Solche Vorverträge müssen gemäß Art. 2645 bis Absatz 1 c.c. umgeschrieben bzw. im Immobilienregister eingetragen werden, wenn sie sich aus einer öffentlichen oder privaten Urkunde ergeben, welche mit einer notariellen oder gerichtlich beglaubigten Unterschrift versehen ist.
Diese Eintragung hat gemäß Art. 2645 bis Absatz 2 c.c. zur Folge, dass die spätere Eintragung des endgültigen Vertrags in Erfüllung des Vorvertrages Vorrang vor (nach Eintragung des Vorvertrages erfolgten) Eintragungen zukommt.
Zu beachten ist allerdings, dass die Schutzwirkung nach Art. 2645 bis Absatz 3 c.c. erfordert, dass die Eintragung des endgültigen Vertrags innerhalb eines Jahres nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Zeitpunkt des Abschlusses des endgültigen Vertrags, auf jeden Fall aber innerhalb von drei Jahren nach der vorgenannten Eintragung des Vorvertrages erfolgt.
