Die Einbindung verschiedener Fachkollegen bei Abfassung eines Share-Deal Kaufvertrages und in den üblicherweise vorgelagerten Due Diligence Prozess bedarf mitunter der Erklärung bei dem Mandanten. Die Sinnhaftigkeit eines derartigen Vorgehens wird nachfolgend anhand des mietvertraglichen Schriftformerfordernisses dargelegt.
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit, wobei die Kündigung jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist; so die gesetzlich nicht dispositive Regelung. Die Vorschrift bezieht sich indes nicht nur auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auch auf mietvertragsändernde Abreden der Parteien im weiteren zeitlichen Fortgang.
Im Wohnraumietrecht spielt die Vorschrift kaum eine Rolle, wird ein solcher Vertrag zumeist mit unbefristeter Laufzeit abgeschlossen. Weiter ist der Abschluss von Zeitmietverträgen gemäß § 575 BGB nur unter gewissen, bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilten, Voraussetzungen möglich. Überdies bedarf es eines der Kündigungsgründe des § 573 BGB.
Anders im Bereich des Gewerbemietrechts; dort betragen die Laufzeiten überwiegend mehr als zehn Jahre. Wird eine Gesellschaft erworben, die eine Immobilie angemietet hat, dürfte der gesicherte Verbleib in den Räumlichkeiten ein entscheidungsbildendes Element darstellen. Hat das Erwerbsvehikel demgegenüber Grundbesitz vermietet, wird die nachhaltige Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Da die Aussprache einer fristgemäßen Kündigung bei gewerblichen Mietverträgen keines besonderen Grundes bedarf, steht hier bei einem Verstoß gegen die Schriftformvorgabe des § 550 BGB die „vorzeitige“ Beendigung des Vertragsverhältnisses durchaus zur Disposition.
Wie eine meiner Kanzleikolleginnen bereits in ihrem informativen Beitrag dargelegt hat, ist dem Kündigungsgespenst partiell der Schrecken genommen worden.
Ausweislich eines Beschlusses des BGH vom 5.09.2021-XII ZR 60/20- ist eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen nämlich nur (noch) dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum gilt, der ein Jahr übersteigt. Demzufolge haben die Parteien durchaus Spielraum, sich über kurzfristig valutierende Änderungen auch mündlich zu verständigen, ohne in die „Kündigungsfalle“ zu laufen.
Das vorbezeichnete Beispiel lässt sich nahtlos auf nahezu sämtliche anderen Rechtsgebiete (so z.B. IP-Recht, Kartellrecht etc.) übertragen.
Sinnvolle Regelungen können in einem Share – Deal Vertrag durch den den Kaufvertrag abfassenden Kollegen nur dann juristisch werthaltig verhandelt und implementiert werden, wenn sämtliche rechtlichen Fallstricke und Problemstellungen im Vorfeld erkannt wurden.
