Im Rahmen meiner Tätigkeit als General Counsel (aber auch als Rechtsanwalt, hier allerdings im Rahmen der Frage ob der Durchsetzungsmöglichkeit einer Maklercourtage) erhalte ich – via E-Mail - des öfteren „Angebotsanschreiben von Maklern“. Diese verweisen teilweise auf beigeschlossene „Allgemeine Geschäftsbedinungen“, in welchen auf eine generelle Courtagepflicht und deren Höhe referenziert wird. Weitergehend sind in der E-Mail bereits konkrete Angaben bezüglich der gegenständlichen Immobilie, die wesentlichen Parameter des Transaktionswunsches sowie die detaillierten Kontaktdaten der Eigentümer-/Verkäuferseite enthalten.
Ein Vorgehen, das sich in der Praxis allerdings nicht empfiehlt.
Das Maklerrecht ist in dem Besonderen Teil des BGB, dort den §§ 652 ff. BGB, normiert und regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Maklern und ihren Auftraggebern.
Was oftmals – auch in der hier thematisierten Fallgestaltung – „vergessen“ wird, ist, dass auch der Maklervertrag dem Allgemeinen Teil des BGB unterworfen ist und demzufolge ein Courtageanspruch, abseits weiterer Voraussetzungen, zunächst einmal per se einen rechtswirksamen Vertragsabschluss voraussetzt. Letztgenannter erfolgt durch „Angebot“ und „Annahme“ im Sinne der §§ 145 ff. BGB.
Dem Schweigen eines Erklärungsempfängers kommt grds. keine Wirkung zu und dieses ist als rechtliches Nullum anzusehen; auf die Ausnahmen (z.B. vereinbarter Erklärungswert, gesetzliche Fiktionen oder kaufmännische Bestätigungsschreiben soll an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden).
Äußerst sich der Empfänger der „Makler-E-Mail“ daher nicht, kommt selbstredend kein Vertrag zustande.
Fraglich ist aber, ob dies anders gewertet werden muss, wenn selbiger die ihm vollständig übermittelten Daten nutzt und beispielsweise die veräußerungswillige Partei kontaktiert, ohne den Makler weiter einzubinden bzw. eingebunden zu haben.
Ein Vertragsabschluss kann bekanntermaßen auch durch konkludentes Handeln erfolgen, d.h. ohne ausdrückliche mündliche oder schriftliche Vereinbarung. Im Kontext eines Maklervertrages kann dies beispielsweise dadurch geschehen, dass der Makler Dienste erbringt und diese durch den Kunden in Anspruch genommen werden.
Werden nun allerdings die dem Empfänger der E-Mail unaufgefordert bekanntgegebenen Daten durch selbigen verwendet, ohne den Makler um weitere Tätigkeiten zu bitten, dürfte ein konkludentes Handeln und damit das Zustandekommen eines courtagepflichtigen Maklervertrages zu negieren sein.
Im Ergebnis sollte – aus Maklersicht – daher darauf geachtet werden, vor Preisgabe von Informationen einen rechtswirksamen Maklervertrag abzuschließen.
