Es entspricht alltäglicher Praxis, dass ein Pachtvertrag über eine Immobilie laufzeitbeding endet und der Eigentümer derselben diese direkt ohne zeitliche Unterbrechung an einen neuen Pächter weiterverpachtet.
In den wenigsten Fällen hat dabei der neue Nutzer (und manchmal auch seine (steuer-)rechtlichen Berater) die Regelung des § 613a BGB im Hinterkopf.
Geht nämlich ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber über, so tritt dieser in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen ein.
§ 613a BGB bildet sicher eine der komplexeren Rechtsnormen, geprägt durch die Rechtsprechung des BAG aber auch des EuGH.
Ein Betrieb im Sinne der Norm ist eine auf Dauer angelegte wirtschaftliche Einheit; der Betriebsteil eine auf Dauer angelegte selbstständig abtrennbare organisatorische Teileinheit innerhalb des Betriebs. Von einem Übergang ist auszugehen, wenn die (Teil-)Einheit beim Erwerber im Wesentlichen unverändert fortbesteht, also eine Identitätswahrung vorliegt, was anhand der von der Rechtsprechung entwickelten Prüfkriterien bestimmt wird, u.a. beispielsweise die Art des betreffenden Betriebes oder der Grad der Ähnlichkeit zwischen den vor und nach dem Übergang verrichteten Tätigkeiten.
Die Begrifflichkeit des rechtsgeschäftlichen Betriebsübergangs ist weit auszulegen und kann nicht nur in einem Kauf bestehen, sondern eben gerade auch im Abschluss eines Pacht- / Mietvertrages. Weiter kann auch ein Rechtsgeschäft zwischen „anderen“ Parteien im Einzelfall angenommen werden, so bei der Verpachtung zwischen Verpächter und neuem Pächter ohne Mitwirkung des alten Pächters.
Unter welchen Umständen ein Pächterwechsel als Betriebsübergang zu werten ist, bleibt eine Einzelfallentscheidung.
Werden vollständig eingerichtete Betriebsräume (z.B. für ein Hotel) neu verpachtet, dürfte ein solcher durchaus in Betracht kommen, nachdem die wesentlichen Betriebsmittel die wirtschaftliche Einheit prägen. Ob eine längere Nichtnutzung zu einer Betriebsunterbrechung führt, welche den Anwendungsbereich des § 613a BGB ausschließt, ist gleichsam für den Einzelfall zu entscheiden.
Die Risiken, dass sich ein neuer Pächter daher bei „nahtloser Fortsetzung“, beispielweise eines Hotelbetriebs, unter Übernahme der Betriebsmittel mit einer Vielzahl potentieller neuer Arbeitnehmer konfrontiert sieht, sollte im Vorfeld genau geprüft werden, um diesen Themenbereich wirksam in vertraglichen Regelungen abzubilden.
