Im deutschen Rechtsverkehr ist man mit dem Abstraktionsprinzip vertraut, wonach die schuldrechtliche Verpflichtung strikt von dem dinglichen Verfügungsgeschäft zu unterscheiden ist.
Bei Grundstückskaufverträgen ist nicht nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages selbst nach § 311b BGB erforderlich; auch diesbezügliche „vorvertragliche Vereinbarungen“ bedürfen der Beurkundung, um Rechtsverbindlichkeit zu erlangen.
Die Eigentumsübertragung selbst setzt die Auflassung nach §§ 873, 925 BGB und Eintragung im Grundbuch voraus.
Daher lassen sich viele Personen beim Erwerb von (Ferien-)Immobilien in Italien dazu verleiten, eine ihnen vorgelegte privatschriftliche Erklärung zu unterschreiben.
Ein Fehler mit möglicherweise beachtlichen Folgen.
Die italienische Rechtsordnung kennt das Abstraktionsprinzip nicht.
Hier geht das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand gemäß § 1376 c.c. bereits mit Abschluss des Kaufvertrages im Moment der Einigung auf den Käufer über. Letztgenannter muss gem. Art. 1350 Nr. 1 c.c. entweder öffentlich beurkundet werden (Art. 2699 ff. c.c) oder es wird eine privatschriftliche Vereinbarung (Art. 2702 ff. c.c.) erstellt, bei welcher die Unterschriften beglaubigt werden.
Demzufolge ist der Abschluss eines Vorvertrages, in welchem der Vertragsinhalt bereits grob festgelegt wird, in Italien absolut üblich. Dieser entfaltet aber bereits dieselbe Bindungswirkung wie der eigentliche Hauptvertrag. Sofern sich eine Partei weigert, den Hauptvertrag abzuschließen, kann aus dem Vorvertrag nicht nur auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, sondern – wie sich aus Art. 2932 c.c. ergibt – bereits auf die Wirkung des verweigerten Hauptvertrages – also die Übereignung des Grundstücks bzw. die Zahlung des Kaufpreises.
Der Vorvertrag selbst muss lediglich in Form einer privatschriftlichen Vereinbarung (scrittura privata, Art. 2702 ff. c.c.) abgeschlossen werden (Art. 1351 c.c).
Zu beachten ist in diesem Kontext u.a. die Regelungen in Art. 1385 c.c., wonach der Verkäufer, wenn der Erwerber nicht leistungsfähig ist, den Vertrag kündigen und die durch den Erwerber geleistete Anzahlung behalten kann; im umgekehrten Falle kann der Erwerber das Doppelte der Anzahlung einverlangen; beides ungeachtet weiterer Schadensersatzansprüche.
