Viele Vermieter wähnen sich in Bezug auf die Verjährung ihrer Ansprüche in Sicherheit, nachdem rückständige Mietzinsen der allgemeinen dreijährigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB unterliegen.
Ein – in den meisten Fällen – nicht wieder gut zu machender Fehler. In § 548 Abs. 1 BGB wurden nämlich Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterworfen und zwar beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem selbiger die Mietsache zurückerhält.
Fraglich ist, wann von einer Rückgabe im Sinne der Norm auszugehen ist.
Ausweislich der Rechtsprechung des BGH setzt der – fristenrelevante – Rückerhalt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Die Möglichkeit, während des Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genüge dabei nicht. Vielmehr sei erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgebe.
Weiter ist es fraglich, wann der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter die Rückgabe anbietet, Letztgenannter den Mietgegenstand jedoch nicht zurücknimmt.
In Rechtsprechung und Literatur werden diesbezüglich unterschiedliche Auffassungen vertreten.
So lässt ein Teil die Bestimmungen über den Annahmeverzug Anwendung finden mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde, sobald der Mieter die erfüllungstaugliche Rückgabe der geräumten Mietsache anbiete. Nach anderer Ansicht soll einzig die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter (z.B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den Lauf der Verjährungsfrist auslösen können, weil erst dadurch der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte, von welcher der Beginn der Verjährungsfrist abhänge. Schlussendlich wird vertreten, dass es der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter gleichstehe, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit begebe, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweise.
Es ist daher einem Vermieter dringend anzuraten, sich frühzeitig mit der Frage der Geltendmachung von Ansprüchen bei respektive nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses auseinanderzusetzen, um gegebenenfalls rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen gemäß § 204 BGB in die Wege zu leiten bzw. in Abhängigkeit des Streitwertes leiten zu lassen.
