Möbliert vermieten, auf Zeit vermieten oder die Miete per Indexklausel an die Inflation koppeln: Wer die Mietpreisbremse umgehen wollte, fand bislang gleich mehrere rechtssichere Wege – und nutzte sie, gerade in Großstädten, millionenfach. Genau diese Lücken nimmt sich das Mietrechtspaket II vor: Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf des „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ beschlossen, am 9. Juli 2026 hat der Bundestag in erster Lesung darüber beraten. Die Reform ist damit in vollem Gange – aber noch kein geltendes Recht.
Für Mieterinnen und Mieter enthält der Entwurf vier handfeste Verbesserungen: Indexmieten werden in angespannten Wohnungsmärkten gedeckelt, Möblierungszuschläge müssen offen ausgewiesen werden, Kurzzeitmietverträge werden auf sechs Monate begrenzt – und wer mit der Miete in Rückstand gerät, kann durch Nachzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung abwenden. Dieser Ratgeber erklärt alle Änderungen, zeigt mit dem Indexmieten-Rechner, was der neue Deckel konkret ausmachen würde, und ordnet ein, was bis zum Inkrafttreten gilt.
Ob Indexerhöhung, überteuerter Möblierungsaufschlag oder Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Schon nach heutigem Recht sind viele Forderungen angreifbar. Lassen Sie Ihren Mietvertrag und aktuelle Schreiben rechtlich prüfen, bevor Sie zahlen oder unterschreiben.
Zur rechtlichen ErsteinschätzungWichtig für die Einordnung: Die mit „Geplant“ markierten Zeilen beschreiben den Regierungsentwurf – bis zum Abschluss des parlamentarischen Verfahrens gilt ausschließlich die Zeile „Heute“.
Der Indexmieten-Deckel und die Möblierungsregeln gelten nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Verordnung bestimmen. Eine im Referentenentwurf noch vorgesehene starre 3,5-%-Kappung der Indexmiete ist im Kabinettsbeschluss durch die Halbierungslösung ersetzt worden.
Bei einer Indexmiete steigt die Miete automatisch mit dem Verbraucherpreisindex (VPI) – in den Inflationsjahren 2022/2023 teils um deutlich über 5 Prozent jährlich. Der Entwurf sieht vor: In angespannten Wohnungsmärkten bleiben die ersten 3,0 Prozent voll wirksam, vom darüber liegenden Anteil zählt nur noch die Hälfte. Rechnen Sie Ihren Fall durch:
Zur Einordnung: 2022 lag die Inflation bei rund 6,9 %, 2023 bei rund 5,9 % – aktuell deutlich niedriger.
Vereinfachte Modellrechnung auf Basis des Regierungsentwurfs (§ 557b Abs. 4 BGB-E), ohne Gewähr – der Entwurf kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern. Ob Ihre Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, bestimmt die jeweilige Landesverordnung.
Möblierte Wohnungen sind das wohl meistgenutzte Schlupfloch der Mietpreisbremse: Weil der Möblierungszuschlag bislang nicht gesondert ausgewiesen werden muss, lässt sich kaum prüfen, ob die Gesamtmiete die zulässige Grenze überschreitet. Der neue § 556d Abs. 1a BGB-E ändert das Prinzip grundlegend: Der Zuschlag muss künftig gesondert und unaufgefordert im Mietvertrag ausgewiesen werden. Als angemessen gilt er nach der gesetzlichen Vermutung bis zu einer Höhe von 10 Prozent der Nettokaltmiete; maßgeblich für die Bemessung ist der Zeitwert der Möbel, nicht ihr Neupreis – und Mieter erhalten einen Auskunftsanspruch zu den Grundlagen der Berechnung.
Die schärfste Waffe des Entwurfs ist dabei die Rechtsfolge: Fehlt die gesonderte Ausweisung, wird die Wohnung bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe wie unmöbliert behandelt – der Zuschlag entfällt dann vollständig. Zusammen mit der 6-Monats-Grenze für Kurzzeitverträge würde damit das verbreitete Geschäftsmodell „klein, möbliert, befristet, teuer“ deutlich unattraktiver. Schon heute gilt übrigens: Auch bei möblierten Wohnungen ist die Mietpreisbremse anwendbar – nur die Durchsetzung scheitert oft an der fehlenden Transparenz. Wer einen auffällig hohen Aufschlag zahlt, kann die Miethöhe bereits nach geltendem Recht prüfen lassen.
Auch wenn die Reform noch nicht gilt: Wer seine Vertragslage jetzt sortiert, kann bei Inkrafttreten sofort reagieren – und findet nicht selten schon nach heutigem Recht Angriffspunkte.
Der Entwurf verschiebt die Balance erkennbar zugunsten der Mieter – entsprechend deutlich fällt die Kritik der Eigentümer- und Immobilienverbände aus, die vor sinkender Investitionsbereitschaft und weiterem Rückzug privater Vermieter vom Markt warnen. Für Vermieter bedeutet das Paket vor allem mehr Dokumentationsaufwand: Inventarlisten mit Anschaffungsbelegen und Zeitwertberechnung für möblierte Objekte, saubere Trennung von Kaltmiete und Zuschlag im Vertrag, Prüfung der Indexklauseln. In angespannten Märkten dürfte zudem die Staffelmiete (§ 557a BGB) als planbare Alternative zur gedeckelten Indexmiete an Bedeutung gewinnen – sie ist von der Neuregelung nicht betroffen. Als kleines Zugeständnis an die Vermieterseite enthält der Entwurf Erleichterungen beim vereinfachten Modernisierungsverfahren.
Nach dem Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 (Bundesrats-Drucksache 265/26) hat der Bundestag den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten (Drucksache 21/6807); es folgen Ausschussberatungen, zweite und dritte Lesung sowie der Bundesrat. Im Verfahren kann sich inhaltlich noch einiges ändern – das zeigt schon der Weg vom Referentenentwurf zum Kabinettsbeschluss, auf dem die starre 3,5-%-Kappung der Indexmiete durch die Halbierungslösung ersetzt wurde. Mit einem Inkrafttreten ist frühestens 2027 zu rechnen. Bis dahin gilt ausschließlich die heutige Rechtslage – wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Bundestag entscheidet.
1. Gesetzentwurf der Bundesregierung „Mietrecht II“, BT-Drucksache 21/6807 (Volltext mit Begründung)
2. § 557b BGB – Indexmiete (aktuell geltende Fassung)
3. § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften (Kurzzeitmiete)
4. § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung, Schonfristzahlung (aktuelle Fassung)
5. Fachanwaltliche Einordnung des Kabinettsbeschlusses vom 29.04.2026 (anwalt.de)
6. Mietervereinigung Berlin: Einordnung mit Update zur ersten Lesung am 9. Juli 2026
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine fundierte rechtliche Orientierung zum aktuellen Stand eines noch nicht abgeschlossenen Gesetzgebungsverfahrens und ersetzt keine individuelle anwaltliche Prüfung. Die Rechner-Ergebnisse sind vereinfachte Modellwerte auf Basis des Regierungsentwurfs und ohne Gewähr – maßgeblich sind der endgültige Gesetzestext und die Umstände des Einzelfalls. Da sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren noch ändern kann, aktualisieren wir diesen Artikel bei neuen Entwicklungen.
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